なんとなくのリフォームは損？空室が埋まる入居者目線の賃貸戦略
社長聞いて～！この前、フルリフォームした友達の実家に遊びに行ったんですよ！
へえ、どんな感じだった？
築40年くらいの古いお家だったんですけど、壁も床も水回りも窓も玄関もぜーんぶ綺麗にして、すっごくおしゃれになってました！
すごい、それはかなり費用もかかっただろうね。
みたいです（笑）
でも、思い入れのある家だったから、綺麗にしたかったんですって。
そっか、ならよかったねえ。
いやー、あんなに綺麗になるなら、空室で困ってる物件もフルリフォームすれば一発で決まりそうなもんですよね！
……と、思うよね？
思うけど……その言い方だと、違うんですね？
その通り。実はそれ、無駄な出費が増えがちな考え方なんだよ。
……というわけでみなさんこんにちは！
ヒトツボのブログ担当ひとみです！
空室が埋まらないから、
「とりあえずリフォームしようかなあ……」
と考えている大家さん……けっこう多いんです。
でも、そのままだと損をしてしまうかも……！
今回はそんな大家さん向けに、
少ない費用で選ばれる物件にするためのコツをご紹介！
仲介経験が豊富なヒトツボだからこそわかる、
入居者が本当に見ているポイントとは……？
リフォームを検討中の方や空室にお困りの方は、
ぜひ最後までご覧くださいね！
重要なのは『ターゲット』
まず考えるべきは『誰に貸すか』だね。
誰にって言うのは、単身者向けなのか、カップル向けなのか、事業用なのか、女性向けなのか……みたいな？
そう。求められるものが全然違うからね。年齢やライフスタイルで絞れば、さらに細かく変わってくるよ。
なるほど、ターゲットを絞って狙い撃ち！するわけかあ。
そう。みんなに『まあまあイイ感じだな～』って思われるより、特定の人に刺さる物件の方が選ばれやすいからね。
人間の話みたいだなあ……『なんとなくキレイにする』じゃなくて『この人に選ばれる物件にする！』ってのが大切なんですね！
入居者がいちばん気にするところ？
実際、入居者ってどこを見てるんですかね？
いろいろあるけど、共通するのはやっぱりここかな。
・設備類（トイレ・お風呂・キッチン・エアコン等）
・間取り
たしかに！私も新品のエアコンがついてて、お風呂とトイレが綺麗だったから、今の家に決めたもん！
特に水回りは、生活の快適さに直結するからね。内見でも必ずチェックされるポイントだよ。
古いと一気に印象悪くなるもんなあ……。
じゃあ、水回り全部ピカピカにすれば完璧ですね！
いや、そこもケースバイケース。
え？
たとえば事務所として使うなら、広いバスタブや快適なキッチンって必要？
あー、たしかに。職場でゆっくりお風呂なんて入らないし……仕事する部屋の広さや綺麗さの方が大切かも。
ね。こんな風に、必要なものを絞っていくことが大事なんだ。
求められてないところにお金かけてもコスパ悪いだけってことですね。
お金をかけまくるのが正解じゃない理由
それに正直なところ、リフォームに100万円かけようが、1000万円かけようが、家賃が8万円から30万円になることはない。なぜかわかる？
……立地や広さは変わらないから？
その通り。
でも、キレイにこしたことはないんじゃ？
もちろんそうだね。それに、さっきの友達の実家みたいに『思い入れがあるからフルリフォームしたい！』なら、それも正解だよ。
でも、投資として考えるなら話は別。
かけた分を回収できるか、費用対効果を考えないと。
1000万円かけても家賃が8万円しか入らないなら、回収に何年かかるか……って感じですもんね。
そう、だからこそどこにお金をかけるかを見極めて……。
ターゲットが求めるポイントと、お金のバランスをとることが大事なんですね！
その通り！
リフォーム会社にそのまま頼むのは？
ちなみに、餅は餅屋とも言いますし……リフォーム会社さんに直接依頼するのは？
すごく綺麗にはなると思うよ。ただ、リフォーム会社の仕事は『綺麗にすること』。『賃貸のためにコストを最適化すること』とは、ちょっと違うんだよね。
なるほど……。
ターゲットが求めていない部分まで手を入れると、その分コストも増える可能性がある。
だからこそ、まずはターゲットを決めて、どこまでやるかを決めるのが大事なんですね。
そう。そこがブレると、無駄な出費につながりやすいからね。
刺さる物件を作るために
今回のポイントは……。
・リフォームは“なんとなく”でやるとコストだけが増えやすい
・まずはターゲットを決めることが大切！
・必要なところに絞ってお金をかけよう！
ってことですよね！
うん、そうだね。
でも、
・自分の物件にどんなターゲットが合うのか
・そのターゲットが何を重視するのか
……なんて、素人じゃなかなか思いつかないんじゃ……？
だからこそ、それを提案するのが不動産会社の仕事。
そして、『入居者目線』はヒトツボの得意分野なんだ。
たしかに！ヒトツボって、家を借りたい人向けにたくさん物件紹介してきた実績がありますもんね！
だから物件を見れば、
『ここならこんなターゲットなら決まりやすい』
『リフォームはこれだけでも充分』
って提案がすぐにできる。
それは助かるなあ。そのあたり全然ピンとこないし。
０から考えるのも難しいっていうか……。
みんなそうだと思うよ。
だからヒトツボではいつも『たたき台』を用意してるんだ。
たたき台？
こっちから一方的に提案するんじゃなく、お客さん自身が意見を出したり、考えることができるようにするためのベースだね。
それなら、わけわかんないまま話が進むこともなさそうで安心できますね！
最終的に決めるのはお客さんだから。
お客さん自身が納得できるように判断材料を準備するのも、プロの務めだからね。
そのためのたたき台……どんな内容なんですか？教えて社長～！
……というわけで次回は、そんなたたき台の中身をご紹介！
ここまでやる会社はなかなかないかも……？と思える内容なので、
空き家活用や空室にお悩みの方はぜひチェックしてみてくださいね！
お楽しみに～～！
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