契約を見直したら、賃料も見直せた話～家賃アップ実例～
みなさんこんにちは！
不動産勉強中、ヒトツボのブログ担当ひとみです！
年々続く物価上昇、本当につらいですよね……。
私も普段は中小企業勤めのしがない事務員なので、
モロに打撃を受けています👊😢
特に大好きなトマトが高すぎて買えないのがつらすぎて……。
外食で出てくると、つい友人の残した分までいただいてしまう今日この頃です（笑）
さてさて、そんな世知辛いご時世の影響もあってか、
最近家主さんからこんな相談も伺うように。
周りと比べて、うちの家賃ちょっと安すぎる気がするんですよね……。
ずっと同じ条件で貸してて、正直ちゃんと見直したことがなくて……。
こういった場合、
「この家賃が相場」「今さら変えられない」
と思い込みがち。
でも実は、条件次第で家賃アップできる場合もあるんです。
今回はヒトツボで実際に関わった、
テナント家賃を大幅増額できたケースをご紹介！
成功のポイントも含めて解説するので、ぜひ最後までご覧くださいね！
実際、家賃って上げられるの？
そもそも家賃って、上げる交渉もできるものなんですか？
できるよ。ただ、実際にアップするのは難しいのは確か。だけど状況や条件が揃えば、現実的になるケースもあるんだ。たとえば……。
実例：テナントビルの家賃問題
社長が教えてくれたのは、
とある市内のテナントビルのケースでした。
約20年近く同じテナントが入ってたんだけど、そこに親会社がつくことになって、実質的な持ち主が変わった。
それをきっかけに『契約書を一度きちんと作り直そう』って話になって、家主さんから相談をもらったのがはじまりやね。
なるほど……。
それで、過去の契約書や更新履歴、これまでの経緯を全部洗い直してみた。そしたらなんと、最初の契約時は今より25％も高い家賃だったことが分かってね。
途中で家賃が下がってたってことですか？
そう。テナント側の事情やコロナ禍の影響で、少しずつ下げられていってたみたい。
でも、その後一度も家賃を戻す話がされないまま、今に至る……と。
周辺相場は上昇している一方で、家賃だけが下げられたままの状態。
建物の立地や設備、管理状況を見ても、条件は決して悪くなかったそうです。
当初の家賃は、現在で考えても妥当な金額。そう言える根拠が揃ってたから、交渉できる余地があると判断して、家主さんに伝えることにしたんだ。
……ただし、リスクもある。
もちろんリスクもあります
今回は事前に家主さんへ、3つのパターンを説明したよ。
パターン①：満額で家賃アップが通るベストケース
パターン②：全額は難しいが、いくらかアップできる調整ケース
パターン③：「それなら別に店舗作り直すわ！」と判断される退去ケース
退去の可能性もあるんですか？！
うん。下手したら藪蛇になる。だからこそ、そのリスクがあっても、賃料増額の意思を借主に伝えるかどうか、しっかり確認したよ。
大家さんはなんて……？
『オッケー！空いたら空いたで、明神さんがまたすぐ埋めてくれるでしょ！（笑）』……って（笑）
（笑） 信頼されているからこそのご回答ですね！
結果は……
交渉はスムーズに進み、家賃満額アップに成功！
結果として、月額で見ても数十万円単位の賃料改善となり、
オーナー側にとっては、年間で見ても大きなプラスとなりました。
家賃アップ成功のカギとは？
今回の交渉がスムーズに進んだ理由は、主に2つあります。
①事前準備と調査（交渉の土台づくり）
過去の契約内容や家賃の推移、周辺相場を一つずつ整理。
・なぜ今の家賃が低いのか
・なぜ当初の金額が妥当と言えるのか
を、感覚ではなく「資料」で説明できる状態を整えていました。
② 誠意を持った対応
家賃の値上げは、決して借主に歓迎される話ではありません。
だからこそ、話を聞いてもらえるだけでもありがたいと、
終始丁寧に、感謝と誠意を示した説明を心がけたそうです。
また、最初の飛び込みに近い訪問の際には、
万が一会えなかった場合に備えて手紙も用意していました。
・実際に会って誠意を伝えるために動く
・会えなくても、書面で、きちんと意図を伝える準備をしておく
こうした行動・姿勢があったからこそ、
借主側にもしっかりと話を聞いていただけたのかもしれません。
経験×行動力＝可能性の発見
そもそも、当初の依頼内容は『契約書の再作成』ですよね？
そうだね。
ずさんな管理会社だと『ただ契約書を作ればいいや』ってことで、過去の資料まで深く見ないまま、家賃交渉の可能性に気づけず終わるケースもありそうですよね。
正直、そういう管理会社がないとは言い切れないね。実際、そうやって見逃されている物件は少なくない。
でも今回は、過去の契約書や更新履歴、相場、大家さんへのヒアリング……長年のノウハウを持つ社長が、全部突き合わせたからこそ、交渉の糸口が見えたわけですよね。
うん、やっぱり経験値の差は大きいね。
不動産業をはじめたばかりの僕だったら、そもそも提案自体できていなかったと思う。
つまり、長年の経験で得た『ノウハウ』と、即実行！の『行動力』が、今回の成功のカギであり……『ヒトツボの強み』でもあるってことですね！
あなたの物件も、一度見直してみませんか？
不動産って、見落とされているポイントが本当に多い分野です。
・長年契約内容を見直されていない
・相場とズレたまま放置されている
・交渉できる余地があるのに、誰も気づいていない
そんな物件は、決して珍しくありません。
「うちの物件も、本当に適正なのかなあ……？」と感じたら、
不動産のセカンドオピニオンを受けてみるのもひとつです。
現在の状況をプロに見直してもらうだけでも、
思わぬ選択肢が見えてくるかもしれません。
ヒトツボでは、
気付く力と動く力、両方を活かした提案を行っています。
気になった方は、ぜひお気軽にご相談くださいね！
＼ご相談は無料です。お気軽にどうぞ！／
