築古物件でも需要あり？空き家を事業用として活用する方法
社長～、知り合いから空き家相談を受けたんですけど……私にはアドバイスがむずかしい内容なんですよ〜……！
どんな物件なの？
アクセスは良いんですけど、築60年以上の古い一軒家なんです。キッチンもお風呂も古いし壁も汚れてるし、人が住むには難しいなって……。
それは、居住用として貸すならリフォーム代がかなりかかりそうだね。
そうなんですよ、そんなにお金もかけられないらしくて……どうやったら住みたい！って人が見つかるようになるかなあ……。
それなら、事業用として貸し出すのはどうかな？「人が住む」だけが賃貸じゃないからね。
事業用賃貸？……なんですかそれ？
事務所や個人サロンとしての使用を許可する貸し方だよ。
居住用としての募集でうまくいかなかった物件も、条件によっては決まりやすくなることもあるし……リフォーム代も抑えられることが多いんだ。
それ、今回みたいな物件にぴったりじゃないですか！教えて社長！
……というわけで、今回は事業用としての空き家活用をご紹介！
どうやら「住めない」と「貸せない」は、必ずしもイコールじゃないようです。
募集条件によっては、大がかりなリフォームなしでも入居者が決まることも！
実例も交えながら紹介するので、
空き家活用でお悩みの方はぜひ最後までご覧くださいね！
そもそも事業用賃貸とは？
具体的にはどんなお店が入ったりするんですか？
いろいろあるけど……
個人ネイルサロンや予約制エステ、
小規模会社の事務所、
ヘルパーさんの待機所といった福祉系の事業所、
倉庫としての利用とかかな。
へえ～、いろいろあるんですね！
近年は個人事業主も増えてるからね。
ビルの一室までいかずとも、事務所としてちょうどいい物件を探してる人も結構いるんだ。
たしかに、最初から大きい店舗を借りるのって大変そうですもんね。
だから一軒家の空き家や古いマンションの一室でも、条件によって需要があるんだ。
古い物件が“武器”になることも？
でもやっぱり、古い物件って不利なんじゃ？
住居用だとそういうケースも多いね。でも事業用だと、そのままで問題ない場合もあるんだ。
そのまま？
例えば個人サロンをやりたい人って、自分好みに内装を作りたい人も多い。
最初からピカピカに完成された物件より、「古いけど、ここから好きに改装してOK！」の方が喜ばれることもある。
たしかに、言い方悪いですけど……ちょっとボロい方が「ここから自分のお店を作れる！」ってワクワクするかも！
もちろん、どこまで自由にするかは貸主次第だけど……
『DIY可能』『自由に改装OK』って条件は、かなり魅力になる。
「古い」がデメリットじゃなく、自由度の高さとして見てもらえたりね。
なるほどなあ……居住用と違って「古いからダメ！」じゃなくなるんだ。
そうそう。実際、以前かなり難しい物件を事業用として貸したこともあるよ。
難しい物件？
過去にトラブルがあって、かなり傷んでいた車庫付きの物件でね。
雨漏りもしていたし、住居用として貸すのは正直かなり厳しかった。
それはなかなかハードな……。
だから事業用倉庫としての用途を前提に「自分で直しながら使える人向け」って条件にしたんだ。
そんな募集の仕方もあるんですね！
結果的に、建築関係のお仕事の方が借りてくれてね。
自分で少しずつ直しながら使う代わりに、家賃を数か月分安くしたりもしたけど ……出て行く頃には、雨漏りも直してくれてるわけだし。大家さんも快諾してくれたよ。
空き家のまま放置されるより、ずっといい形ですもんね。難しい物件ならなおさら！
こんな風に、どう活かすか、どうアプローチするかで結果が変わることもあるんだよ。
居住用より初期費用を抑えられる場合も！
借主さんが改装してくれるなら、大家さん側の負担も減りますよね？
そう。それに、事業用だとお風呂やキッチンが不要なケースも多いから。
だったらかなり費用抑えられそうだなあ……。
住居用だと、水回りはかなり重要だからね。お風呂、キッチン、給湯器……全部やり替えようとすると、かなりの投資になることも珍しくない。
あっ、前回記事で学んだとこだ！
↓前回は「少ない費用で選ばれる物件にするコツ」を紹介しています
事業用なら、住居用ほど大掛かりなリフォームをしなくても、トイレなどの最低限必要な部分だけ整えるだけで決まることもあるんだよ。
古い物件であればあるほど、いろいろ手入れしなきゃいけないし……初期費用を抑えられるのはかなり助かりますね。
住居として再生するには費用が重い物件でも、事業用としてなら手が届くこともある。もちろん、物件の内容にもよるけどね。
収入面はどう変わる？
ちなみに、気になるお家賃などは……。
基本的には居住用と同程度、もしくは高くなることが多いかな。
そうなんですか！？嬉しい情報だ……！
家賃以外だと……住居用だと敷金礼金ゼロじゃないと決まりにくいような物件でも、事業用なら礼金を設定できることもあるかな。
えっ、どうしてですか？
古くて安い住居を探してる人って、なるべく初期費用を抑えたい人が多いからね。敷金礼金があるだけで候補から外れることもある。
たしかに、引っ越しって初期費用かなりかかるもんなあ……。
でも事業用の場合は、仕事のための必要経費として考える人も多い。
「ここで商売したい」って目的があるから、住居用より条件を受け入れてもらいやすいこともあるんだよ。
「住む」と「商売する」とで、そのあたりも変わってくるんですね。
事業用賃貸で一番重要なポイントは……
じゃあもう、ぜーんぶ事業用として貸せばオッケー！ってことですね！
いや、そう単純でもないんだ。事業用賃貸で重要なのは、なによりも立地だからね。
え、そこが重要なんですか？
もちろん、立地をそこまで重視しない業種もある。
でも基本的には「場所なんか一切関係ありません」って商売は少ないよね。
たしかに……アクセスの良さも大事ですけど、こう……ふと近くを通った人の目に入るとか……「ここにある」こと自体が大切な気もします。
そうそう。駅近なのか、1階なのか、人通りがあるのか、周辺にどんな施設があるのか……それらで全然変わるんだよね。
立地次第でかなり需要が変わってくるんだなあ……。
だからこそ、それらを調べたうえで、住居向けか事業用向けかを見極めるのが大事なんだ。どんな事業に需要があるのか、どこまでリフォームが必要なのかも、そこからわかるからね。
古い物件をどう直すかだけじゃなくて、どんなターゲットにどう活かすかを同時に考えることが必要なんですね。
そういうこと。ヒトツボでは、物件の状況やエリアを確認しながら、その物件に一番合った貸し方を提案しているよ。
同じ物件でも、貸し方次第で全然変わるんですね！空き家活用って奥が深いなあ。
今回のまとめ
……というわけで今回は、
空き家を事業用として貸す選択肢についてご紹介しました！
物件は、古いから貸せない……わけではありません。
どんな人に、どう貸すかで物件の見え方が変わることもあります。
「この物件、古すぎて難しいかも……」
「リフォーム費用が高すぎる……」
そんなお悩みがある方も、
今回のように“事業用として貸す”という視点で見ると、
新たな可能性が見つかるかもしれません。
ヒトツボでは物件状況や立地を見ながら、
「住居向きか」「事業用向きか」も含めてご提案しています。
実際に借りる人たちの声を聞いてきたからこそ、
決まりやすい条件も併せてご提案できますので、
お悩みの方は、ぜひお気軽にご相談くださいね！
＼無料相談受付中！／
